Hvis du ikke har råd til en ejerlejlighed, kan en andelsbolig være en god mulighed for dig. Der køber du en andel i andelsboligforeningen og får dermed mulighed for at bruge en af lejligheder. Du skal dog stadig betale boligydelse hver måned.
I de større byer som København og Aarhus koster en andelsbolig som regel mange penge. I mindre byer er de ofte ikke så dyre. Er du blevet tilbudt en andelslejlighed i en populær forening, kan det være en god ide at slå til med det samme. Et forbrugslån er ofte mere fleksibelt end et andelsbolig realkreditlån eller et andelsboliglån gennem banken. Du kan ofte søge via nettet og slipper derfor for turen i banken.
Her på Moneezy.com har vi lavet en oversigt over de forskellige typer af forbrugslån. Det giver dig mulighed for at danne dig et nemt og hurtigt overblik over, om der er et andelsboliglån, der er noget for dig.
Det skal du tænke over, inden du tager et andelsboliglån
Inden du tager et andelsboliglån, er der altid en række ting, som det er en god ide at tænke over. Det kan for eksempel være, hvor stor en bolig du har brug for. Det er også godt at tænke nogle år ud i fremtiden. Har du en kæreste nu, som du ikke bor sammen med, kan det være en god ide at købe en toværelseslejlighed frem for en etværelses. På den måde vil der være plads til, at I kan flytte sammen, uden at I skal flytte og dermed til at tage et nyt andelsboliglån.
Hvis I er et par, der skal til at købe en andelslejlighed sammen, kan det være en god ide at overveje, om I skal købe en lidt større lejlighed, end I måske ellers ville. Hvis I skal have børn inden for de næste fem år, er det rart, at I kan blive boende i lejligheden i nogle år endnu. Så slipper I for at skulle tage et nyt andelsboliglån igen lige med det samme.
Overvejelser om andelsbolig for børnefamilier
Er I en familie, der leder efter en andelsbolig, har I selvfølgelig brug for meget plads. Har I små børn nu, er det en god ide at overveje, om I også kan bo i lejligheden, når børnene bliver store. Det er ærgerligt at skulle ud at tage et nyt lån til andelsbolig, fordi I har brug for en større lejlighed.
Hvis I omvendt flytter til en andelslejlighed med teenagebørn, er det værd at overveje, hvor meget plads I egentlig har brug for. Når I har teenagebørn, vil de jo flytte hjemmefra indenfor en ret overskuelig årrække. Så er det irriterende for jer, hvis I står med en meget stor andelslejlighed. Det kan derfor måske være bedre, at I kan hjælpe jeres børn med et andelsboliglån i stedet for, så de kan få deres egen lejlighed, når de flytter hjemmefra.
Skal I til at tage et andelsboliglån, fordi I gerne vil bo et mindre sted, efter at børnene er flyttet hjemmefra, er det en god ide at overveje, om I kan bo i lejligheden, når I bliver gamle også. Hvis der er elevator, vil I for eksempel kunne blive boende meget længere, end hvis I skal gå op til tredje eller fjerde sal.
Økonomiske overvejelser i forbindelse med andelsboliglån
Først og fremmest skal du selvfølgelig overveje, hvor dyrt et andelsboliglån, du har råd til. Det gør du ved at se på, hvordan din økonomiske situation er her og nu og ikke mindst, om den kommer til at ændre sig. Hvis du snart skal til at have børn, vil du også snart skulle til at bruge penge på institutioner og lignende. Det er alt sammen med til, at du får færre penge mellem hænderne.
Hvis du snart skal til at gå på efterløn eller pension, skal det selvfølgelig også være et andelsboliglån, der giver plads i økonomien, når du ikke tjener lige så mange penge.
Det er altså en god ide at overveje, hvordan din økonomi vil være med andelsboliglånet, hvis din økonomiske situation ændrer sig. Det kan derfor også være smart at regne på, om I har råd til at sidde i lejligheden, hvis den ene af jer for eksempel kommer på dagpenge.
Andre økonomiske overvejelser i forhold til andelsboliglån
Derudover skal du også overveje, om du har råd til at bo i lejligheden, hvis foreningens værdi falder. Hvis værdien på din andelslejlighed falder, kan du ikke være sikker på at få lige så mange penge for den, når du sælger den, som du tog i andelsboliglån. Det er altså ikke sikkert, at du kan betale dit andelsboliglån ud med pengene fra salget. Det er vigtigt, at du gør dig klart, om du har råd til det.
Boligmarkedet går op og ned lige som alle andre markeder. Du kan derfor risikere, at du skal sælge din andelslejlighed på et tidspunkt, hvor den ikke er lige så meget værd, som den var, da du købte den.
Vær opmærksom på boligydelsen
Generelt er det en god ide at se på, hvor meget du skal betale i boligydelse. Du skal jo betale hver måned, og det bliver en vigtig del af din økonomi fremover. Hvis du ser en andelslejlighed, hvor andelen ikke koster så mange penge, og du derfor kun skal tage et lille andelsboliglån, kan der sagtens være en høj boligydelse, så du ender med at skulle betale mange penge hver måned alligevel.
Ældre andelsboliger har som regel en lavere boligydelse, mens nyere andelsboliger oftere har en højere boligydelse, fordi du skal være med til at betale af på foreningens lån i ejendommen.
Hæfter du for foreningens gæld?
Forskellige andelsboligforeninger har forskellige vedtægter i forhold til, hvordan beboerne hæfter for foreningens gæld. Det er derfor vigtigt, at du læser vedtægterne grundigt igennem, så du ved, hvad du går ind til.
I nogle foreninger hæfter du kun med det, som din andel er værd. Det kan godt være mere eller mindre, end det du har betalt for lejligheden. Det kommer an på, hvordan andelsmarkedet er. Det kan derfor godt være flere penge end dit andelsboliglån, som du hæfter med.
I andre foreninger hæfter du personligt, hvis foreningen går konkurs. Det kan betyde, at du ikke bare mister de penge, som din andel er værd, men også skal betale flere penge for at dække foreningens underskud.
I en forening med en sund økonomi er der ingen problemer i at hæfte personligt, men hvis du overvejer at købe en lejlighed i en forening med en dårligere økonomi, er det noget, som du bør være meget opmærksom på, inden du tager et andelsboliglån for at købe lejligheden.
Prissættelse af andelsboliger
Når du overvejer at tage et andelsboliglån, er det rart for dig at vide, hvor meget en andelsbolig egentlig må koste. De fleste andelsboligforeninger har nogle maksimalpriser. Det er altså ikke muligt at sælge sin lejlighed dyrere end det. Der er dog flere forskellige måder for foreningerne at finde ud af, hvad en andelslejlighed skal koste. Det har dog ingen betydning for dit andelsboliglån, hvilken metode der bliver brugt.
Først og fremmest kan man beregne prisen ud fra Andelsboligloven. Her er stillet en række krav til, hvad en andelsbolig må koste. Her tager man blandt andet med i betragtningen, hvad ejendommen kostede, da den blev købt, hvilke forbedringer, der er gjort af ejendommen og lignende, der kan have indflydelse på prisen. Denne metode bliver dog oftest brugt til at vurdere nyere andelsboligforeninger, da det kan være svært ved ældre foreninger. For eksempel kan ejendommen være langt mere værd i dag, hvis den er købt for 50 år siden.
En anden måde at prissætte andelslejligheder på er ved at få en valuarvurdering. Det er oftest den mest præcise måde. Ved en valuarvurdering kommer en valuar ud og ser på lejligheden. Han eller hun danner sig et billede af ejendommens stand og de forbedringer, der er lavet i den. Derefter bliver den prissat, som om den var en udlejningsbolig.
Hvis du har taget et andelsboliglån til en andelsbolig, der er blevet vurderet ud fra en valuarvurdering, er det altid en god ide at få en second opinion. Selvom det som regel er den mest præcise måde, er det også en meget subjektiv måde. Hvis du har købt en andelslejlighed, hvor det efterfølgende viser sig, at prisen er for højt sat af valuaren, har du mulighed for at få nogle af dine penge tilbage.
Endelig kan prisen på andelsboligen også fastsættes ud fra den offentlige ejendomsvurdering i området, der er foretaget af Skat. Her ser man på, hvad udlejningsejendommene i det samme område koster, og fastsætter en pris ud fra det.
Hvad er andelskronen?
Andelskronen er et tal for, hvor meget det maksimalt må koste at købe en andelslejlighed i en andelsboligforening. Det er et forholdsvist simpelt regnestykke, hvor man ser på værdien af hele ejendommen og de forbedringer, der er lavet af den. Det fratrækker man den gæld, der er i ejendommen. Derudover ser man også på, hvad indskuddet fra de oprindelige andelshavere var.
Det er andelsboligforeningens 1generalforsamling, der løbende fastsætter, hvad andelskronen for foreningen er. Når du overvejer at tage et andelsboliglån for at købe en lejlighed, har du mulighed for at få oplyst, hvad andelskronen er for den specifikke forening. På den måde ved du, om du betaler maxprisen, eller om prisen på lejligheden ligger under.
Typer af andelsboliglån
Der findes flere forskellige typer af andelboliglån, du kan tage. Det er selvfølgelig først og fremmest et banklån. Det er også i nogle tilfælde muligt at tage et realkreditlån, og endelig kan du også vælge at tage et forbrugslån for at betale for din andelslejlighed.
Et banklån er den mest almindelige type af andelsboliglån. Her bliver andelsboligen stillet som sikkerhed for lånet. Det er en nem måde at få et andelsboliglån på. Du skal dog være opmærksom på, at de fleste andelsboligforeninger ikke vil have, at du belåner mere end 80 % af andelsboligens værdi. Hvis du ikke har de sidste 20 %, kan du overveje et forbrugslån til det sidste. Alternativt må du vente, til du har sparet op.
For at få et andelsboliglån i banken skal andelsboligforeningen først have godkendt dig som andelshaver. Det tager altså en del tid at få et lån til andelsbolig via banken.
En anden mulighed er, at du tager et realkreditlån. Det er dog ikke i alle andelsforeninger, at det er en mulighed. Ved et realkreditlån vil realkreditinstituttet tage din grund som sikkerhed, men da du ikke selv ejer grunden, kan du som udgangspunkt ikke stille den som sikkerhed og dermed ikke bruge et realkreditlån som andelsboliglån.
Der er dog nogle andelsboligforeninger, der tilbyder, at du kan tage et realkreditlån som andelsboliglån på lige fod med foreningens realkreditlån. Det kan være en god måde for dig at få et andelsboliglån til en lav rente. Det er dog de færreste foreninger, der tilbyder denne mulighed, da det er mere risikabelt for dem.
Du kan også vælge at tage et forbrugslån som andelsboliglån. Det er en nem og hurtig måde, da der ikke er nogen, der stiller spørgsmålstegn ved, hvad du skal bruge penge på, og du ikke skal stille sikkerhed for et andelsboliglån af denne type. Du kan blandt andet se de forskellige typer af forbrugslån her på Moneezy.com.
Et forbrugslån er særligt godt til billigere andelslejligheder, hvor du kan betale for hele lejligheden med forbrugslånet. Det kan også være et godt supplere din opsparing, hvis du næsten kan købe en andelsbolig for dine sparepenge, men ikke helt. Det er også en mulighed at kombinere flere forbrugslån, så du får råd til din andelslejlighed.
Hvor meget kan jeg købe andelsbolig for?
Hvor stort et andelsboliglån du kan tage, afhænger selvfølgelig altid af din nuværende økonomi. Hvis du tjener mange penge, vil det være nemmere for dig at tage et stort andelsboliglån, end hvis du ikke tjener så mange penge. Ved langt de fleste typer af andelsboliglån vil banken, realkreditinstituttet eller låneudbyderen gå ind og se på, hvor meget du tjener. Selv ved store forbrugslån kan det være nødvendigt, at du sender dine lønsedler med, når du sender ansøgningen. På den måde kan låneudbyderen finde ud af, hvor meget du har råd til at betale for andelsboliglånet.
Det er også meget normalt, at banken eller låneudbyderen ser på, om du har gæld andre steder. Hvis du er registreret i RKI, registeret for dårlige betalere, kan det blive meget svært for dig at tage et andelsboliglån.
Selvom det kan virke tarveligt, at banken eller låneudbyderen ikke vil give dig et andelsboliglån, eller måske bare ikke vil give dig et lige så højt andelsboliglån, som du gerne vil have, er det faktisk også med til at beskytte dig. Det er ikke sjovt at sidde i en lejlighed, der er for dyr. Hvis du hver måned bruger så mange penge på dit andelsboliglån, at du ikke har mulighed for at tage på sommerferie eller at tage børnene med i svømmehallen eller i zoologisk have, er det ikke sjovt for jer. Så kan jeres nye andelslejlighed være nok så fed, men den kan ikke gøre op for alt det, som I misser.
Husk renterne, når du beregner lån til andelsbolig
Lige gyldigt hvilken form for lån du ender med at tage, skal du betale renter af dem til banken eller realkreditinstituttet. Det er derfor vigtigt, at du tager dem med, når du skal beregne, hvor meget dit andelsboliglån vil komme til at koste dig.
Når du køber en andelslejlighed frem for en ejerlejlighed, vil renterne altid være højere. Det bliver dog ofte opvejet af, at andelsboligen som regel er billigere at købe end en ejerlejlighed.
For alle typer af lån gælder, at du skal holde øje med det tal, der hedder ÅOP. Det står for årlige omkostninger i procent. Procentsatsen siger både noget om, hvor meget du skal betale i renter og i gebyrer for andelsboliglånet om året.
Sådan foregår købet af andelslejlighed
Når du har bestemt dig for en andelslejlighed, du gerne vil have, har fundet et andelsboliglån, du gerne vil tage, og er blevet godkendt af foreningen til at købe lejligheden, er det nu tid til at betale pengene. Det sker ikke, som du måske ville tro, ved at du overfører pengene til sælger. I stedet skal du overføre pengene til andelsboligforeningen, der overfører pengene til sælger. Det gør man blandt andet for at sikre, at der ikke bliver givet penge under bordet.
Når betalingen er gået igennem, får du et andelsbevis på din bolig og kan altså nu flytte ind i den.
Forældrekøb af andelsbolig
Overvejer I at tage et andelsboliglån, så jeres søn eller datter kan få en andelslejlighed og flytte hjemmefra? Så er det en god ide at undersøge, hvad reglerne for udleje er i den givne andelsboligforening. Der er nemlig stor forskel på, hvad foreningerne tilbyder.
I de større byer er det helt naturligt, at forældre køber lejligheder til deres voksne børn. Det skyldes, at det er meget svært at komme ind på boligmarkedet ellers. Det kan da også være en god investering som forælder, men der er nogle ting, I skal holde øje med.
Nogle andelsboligforeninger ønsker ikke, at man lejer sin lejlighed ud. Det kan derfor være, at de helt vil sætte en stopper for, at I kan leje jeres andelslejlighed ud til jeres barn.
Andre andelsboligforeninger har regler for, hvor meget I må tage i husleje for lejligheden. Hvis I har planer om, at jeres søn eller datter både skal betale boligydelsen og betale af på andelsboliglånet, kan det være, at det ikke er muligt. Nogle foreninger vil nemlig ikke tillade, at lejerne betaler af på andelsboliglånet. Det kan dermed gøre forældrekøbet meget dyrere for jer.
Der er selvfølgelig også foreninger, der synes, at det er helt i orden, at I laver et forældrekøb. I så fald er der ingen ko på isen, og I kan bare gå i gang med at optage et andelsboliglån. Men det er altså en god ide at tjekke med foreningen først.
Den største fordel ved at købe en andelsbolig er, at det er en billigere måde at få en bolig på end ved at købe en ejerbolig. Hvis du ikke kan blive godkendt til at låne lige så mange penge, eller du bare ikke har lyst til at bruge lige så mange penge på en bolig, er det altså en god mulighed for dig, da et andelsboliglån typisk er mindre.
Særligt andelsboliger i ældre foreninger kan være en rigtig god forretning. I foreninger, der er blevet stiftet inden for de sidste 10-20 år, er det altid en god ide, at du ser på, om det kan betale sig for dig. De nyere foreninger blev ofte stiftet, da priserne på boliger var højere. Det er derfor ikke lige så billigt som i de ældre foreninger. Du kan ofte ende med at betale en langt højere boligydelse i en nyere forening end i en ældre - og skal måske også tage et større andelsboliglån.
Udover at en andelslejlighed ofte er billigere, er der ofte også et langt større fællesskab i en andelsboligforeningerne. I er fælles om en lang række ting, og de fleste andelsboligforeninger har både fælles arbejdsdage og andre sociale arrangementer, hvor du kommer tættere på dine naboer.
Den største ulempe ved at købe en andelsbolig er, at du i langt de fleste tilfælde ikke har mulighed for at tage et billigt realkreditlån. Både banklån og forbrugslån har en højere rente end realkreditlån. Lige meget hvordan du vender og drejer det, vil du altså ende med at betale højere renter for dit andelsboliglån.
Når du ikke ejer din lejlighed, men kun ejer en andel af den, vil der ofte også være en række regler og krav, som du skal leve op til i forhold til at lave om i lejligheden. Det betyder typisk, at du ikke kan lave større ombygninger i din lejlighed, uden at det bliver godkendt af bestyrelsen. Hvis du synes, at plantegningen er helt skæv, når du er ude at se på lejligheden, er det altså en god ide at finde ud af, om du må rive vægge ned eller sætte vægge op, inden du køber lejligheden.
En anden ulempe er, at du ikke kan bruge en andelsbolig som opsparing på samme måde som med en ejerbolig. Det skyldes, at du hver måned skal betale boligydelse. Selvom du måske tjener penge på at sælge din andelslejlighed, har du stadig brugt mange penge på boligydelsen.
Andelsboliger er mere følsomme over for konjunktursvingninger end ejerboliger. Hvis du bor i en forening, der har et realkreditlån med variabel rente, kan du altså risikere at skulle betale mere i boligydelse, fordi foreningens rente er blevet sat op.
Endelig er der som nævnt flere forskellige måder, at du kan hæfte for gæld i foreningen på. Hvis du bor i en forening, hvor du hæfter personligt for gælden, kan du ende med at skulle bruge dine sparepenge på at betale foreningens gæld. Læs mere om finansiering generelt og forbrugslån her på Moneezy.
Simon Hedeboe Mikkelsen studerer en kandidat i International Virksomhedskommunikation på Syddansk Universitet. Han har været investeret i al ting økonomi i 6 år, og har igennem det sidste år fokuseret på at skabe content for Moneezy. Han specialiserer sig i at nedbryde komplicerede finansielle fagbegreber, enten skriftligt eller visuelt, og gøre det spiseligt og forståeligt for den gængse dansker.
